房地产税试点究竟是试什么？

　　全国人大常委会会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。该决定明确指出，试点征税对象为居住用房，但农村住宅不在试点范畴。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区政府制定具体实施细则。授权试点期限为五年。

　　那么，为何从全国层面立法转为先行地方试点？房地产税改革试点的初衷是什么？对房地产市场有什么影响？地方试点要解决什么问题？

　　从“立法先行”到“先行试点”

　　早在2018年、2020年，财政部和全国人大常委会法工委等相关负责人都曾对外回应房地产税立法进程，基本处在研究起草完善草案的阶段。进入2021年，公众未能等到全国层面统一的房地产税法草案，全国人大常委会转而授权国务院，通过地方试点为房地产税立法打开局面。

　　房地产税改革试点是调节收入分配，还是调控房地产市场？

　　决定指出了房地产税试点的初衷：引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。今年以来，中央有关房地产税立法改革的表述，相较前些年发生了一些变化。完善房地产市场调控、推进共同富裕等强调较多的改革目标，都对房地产税有相关部署。

　　房地产税是大多数国家普遍采用的税种，主要用于调节收入分配，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

　　开征房地产税，是推动房子回归居住属性、减少金融炒作的工具之一。通过增加房产持有环节的成本，能挤出一些炒作泡沫，一定程度上增加房地产供给。从国外开征房地产税经验来看，对房地产市场短期会有冲击，但并不影响长期走势。因为会考虑合理免税面积，对公众的基本生活不会产生影响。试点房地产税，也有利于房地产相关税收立法的推进。

　　房地产市场比较复杂，既是事关居住的民生问题，也涉及到经济发展和金融稳定，国家政策应该会综合考虑，推动房地产市场平稳健康发展。推进房地产税，是宏观调控有益的尝试。但是对于特定区域，如果供需格局没有发生根本转变，原本对房东征收的房地产税，也有可能转嫁给租房者。

　　推进房地产税试点，跟当前强调分配公平、共同富裕有一定关联。但是，肯定也要考虑筹集收入的功能。如果财政收入贡献太低，同时征收难度较大，地方推行房地产税试点的积极性会比较弱。

　　房地产税的定位，包括几个方面。首先，地方税体系的建立，房地产税是重要内容，要发挥筹集财政收入的功能；再者，是房地产调控的政策工具；另外，有助于推动共同富裕，对房产这类财产征税，如同个税一样，通过对高收入人群多征税，来调节收入分配。

　　房地产税试点要试哪些方面？

　　决定指出，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

　　2011年，为了调节居民收入、引导合理住房消费，在现行房产税暂行条例的基础上，上海、重庆开始对住宅开征房产税试点。上海试点覆盖全域，主要针对新购住房，给予一定免税面积，按市场交易价计税，税率为0.6%，优惠税率为0.4%。上海每五年评估一次，即2016、2021年对政策评估后继续执行。重庆试点适用主城九区，针对独栋别墅、新购高档住房、外地炒房客新购住宅等征税，试点税率为0.5%-1.2%，2017年曾对外地炒房客的房产征税政策有所调整。

　　其他国家推行房地产税的一些共性，比如对所有工商业和个人住房，按评估值来征税；给予一定扣除标准，对低收入家庭给予一定减免；为地方税，用于地方教育、治安等开支；税基确定较复杂，要有完备的税收征管模式。中国会参考国外经验，也会从国情出发设计房地产税制度，比如合并整并相关税种、合理降低房地产建设交易环节的一些税费负担等。这些国内及国外房地产税经验，以及多年来持续的探讨，都在推动部分共识的形成。

　　各地房地产市场差异很大，要稳妥推进房地产税试点，可以选择经济较发达、人口净流入、房价上涨压力较大的地方进行试点，对税制转型很有帮助。现行房产税暂行条例，是对工商业、经营性房产征税。未来试点房地产税，是要对居民自住的住宅征税，而且应该是按照房产评估价值来征税。开展地区试点，可能在房地产税的房产类型、免税面积、免税范围等方面有区别。

　　上海、重庆试点，更多是针对增量房产，未来房地产税试点应该是会将增量和存量房产一并考虑，肯定会有适当合理的免税面积，还会有针对低收入群体的优惠政策。所以，各地试点方案，无非在征税范围、扣除面积、税率、优惠政策、评估价计价依据等方面存在差别。